Propriété d'un tiers lieux
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- Défi auquel répond le document :Solution juridiques pour accéder à la propriété en commun des tiers-lieux
Cette page est une ébauche.
Listes de foncières dédiées à l'achat collectif et de lieux achetés collectivement :
-> Liste de foncières et lieux achetés collectivement (à enrichir)
Comment acheter un lieu collectivement ?
Notez ici si vous connaissez des outils d'achats collectifs de lieux, ou des informations ou documents fiscaux, juridiques, contrats, etc...
Modèle imaginé :
Créer une SCI détenue par l'association gestionnaire du lieu puis proposer à tous de prendre des parts ou donner avec différents modèles :
- Dons au lieu (héritage, micro dons)
- Parts rémunératrices avec possibilité de choisir individuellement sa rémunération entre 0 et X% (X est au dessus du livret A pour que ça puisse intéresser du monde, mais il faut que X reste moins cher qu'une banque, à moins qu'aucune banque ne finance le projet). Il y aurait possibilité de sortir dès que l'on trouve un remplaçant. Une liste d'attente des personnes ok pour pour reprendre des parts seraient crée. Par ailleurs, si quelqu'un est ok pour prendre de parts avec un intérêt moins cher, elle prendre automatiquement la part de la personne qui prend une rémunération importante. Le tout permettrait au final d'avoir un minimum de personnes plaçant de l'argent avec besoin d'intérêt dessus. Au fil des loyers du lieu, les parts seraient rachetées, et en premier lieu les parts qui coûtent cher.
- Prêts par une banque si possible éthique.
Nous aurions besoin d'un outil ou de documentation qui permet de prendre des parts facilement dans une SCI, de récupérer pour certains un peu d'intérêts, de rentrer et sortir. N'hésitez pas à partager si vous avez juste des modèles de documents fiscaux, contrats, etc... Tout pourrait être utile !
C'est en lien avec le Labolex sur ce sujet : http://forum.sharelex.org/c/montage-juridique-des-tiers-lieux-france . En particulier : http://forum.sharelex.org/t/quelle-est-la-structure-juridique-la-plus-pertinente-pour-lacquisition-des-locaux-de-maniere-generale/103
Modèle d'achat imaginé pour un tiers lieu en quartier prioritaire:
Constatant qu’une part importante des fonds Politiques de la ville servent à payer des loyers, nous aimerions participer à réorienter ces fonds sociaux qui semblent s’égarer dans la rémunération du patrimoine, vers des projets d’animation sociale de proximité.
Partant de modèles économiques équilibrés, nous envisageons de construire une structure juridique qui permet de réduire les charges immobilières des tiers lieux et ainsi de faciliter leur implantation dans les quartiers prioritaires Politique de la ville. En retour, l’équipe d’animation du tiers-lieu s’engage à participer à la dynamique du quartier en menant des actions socialement impactantes pour :
- Faciliter et encourager l’accès au public en difficulté.
- Encourager la convivialité, la coopération et la citoyenneté à l’échelle des quartiers.
- Favoriser les rencontres et les métissages culturels.
Nous souhaitons travailler avec un organisme afin d'étudier la manière d’étendre le principe d’accession sociale à la propriété au secteur tertiaire. La société d’exploitation, les usagers et une collectivité territoriale deviendraient sur le long terme, propriétaires collectivement d'un lieu socialement innovant.
Un structure juridique innovante pour :
1. Réduire le coût d'achat en neutralisant le foncier. Sur le modèle de l'Office Foncier Solidaire dans lequel un organisme public se porte acquéreur du sol afin de donner l'usage des murs de ce lieu à une société d'exploitation au projet social de départ bien défini et, encadré dans son évolution.
2. Garantir l'utilité sociale du lieu et au long terme, de son caractère de bien commun.
3. Faciliter la collecte d’épargne citoyenne, l’emprunt et les garanties bancaires.
- Faciliter la collecte, sur le modèle des Cigales, pour :
- Proposer aux investisseurs privés de proximité de placer des fonds dans un projet qui dynamise leur territoire, qui valorise leur responsabilité sociale, tout en minimisant les risques.
- Permettre aux habitants d'y placer une épargne plus ou moins symbolique afin de s'approprier le projet, au sens propre et au figuré.
- Permettre aux salariés – associés (statut coopératif de la société d'exploitation) d'investir dans leur lieu de travail.
- Simplifier la procédure de dépôts pour ces investisseurs variés. Par exemple, en passant par un portail web sécurisé.
- Etablir un partenariat avec la Caisse des dépôts et des établissements de crédit privés, type Crédit coopératif ou NEF, qui prêteraient les fonds restants à un taux avantageux (entre 0 et 2%).
4. Travailler avec un organisme qui se porte garant de l'emprunt bancaire à la place des investisseurs ou de la société d'exploitation, comme France active le supporte pour le capital social.
5. Gérer une souplesse des flux financiers pour permettre d'accueillir une nouvelle épargne ou au contraire de la libérer. Au départ, il pourrait être envisagé de stabiliser ce montage financier en proposant un blocage de cette épargne pendant les premières années d'exploitation (3 ou 5 ans). En contrepartie de ce blocage,il peut aussi être envisager un rendement limitée de ces placements (max 3% comme ETIC.co) et au minimum basé dur le taux d'inflation.
4. Garantir la non spéculation immobilière.
Questions préalables :
Il n'y a pas de réponse toute faite à la question posée ici. Mais les questions suivantes peuvent éventuellement contribuer à la réflexion. Il convient en effet de distinguer 3 problèmes distincts :
- Le choix d'un statut juridique pour la propriété collective du lieu
- La mobilisation de financements pour l'achat
- Le modèle économique du fonctionnement du lieu, incluant la rémunération des personnes ayant placé ou prêté de l'argent.
A titre d'exemple
Il y a quelques années, j'ai participé à une réflexion de ce type, il s'agissait de se doter d'un local pour un parti politique (les Verts en l'occurence). Je reproduis ci-dessous la réflexion que nous avions commencé de valider avec la banque, avant d'abandonner le projet pour des raisons autres que sa faisabilité économique.
1 - Un schéma très simple
Sous réserve d'être validé par des spécialistes, le schéma global pourrait être celui d'une Société Civile Immobilière (SCI) dont les porteurs de parts seraient rémunérés annuellement à hauteur du taux de livret de caisse d'épargne augmenté de 1% : soit 1,25% (actuel taux du livret) + 1 % = 2,25 %. Cette indexation du taux sur un seuil haut permettrait donc de garantir en permanence un bon rendement aux investisseurs. Ces parts de SCI seraient peu à peu rachetées par l'organisation des écologistes issue d'Europe Écologie qui devrait obtenir pour cela le statut de personne morale. On peut envisager que cette SCI soit adossée à une Société Coopérative d'Intérêt Collectif (cadre juridique précis à débattre).
2 - Un rachat souple et en continu
Les porteurs de parts devraient s'engager à revendre celles-ci à l'organisation des écologistes qui pourrait donc à tout moment faire jouer (ou non) un droit de préemption. Les statuts de la SCI fixeraient les modalités de rachat de parts (quelles parts devraient être cédées et dans quel ordre) avec, le cas échéant, des règles pour racheter en priorité les parts des personnes voulant - ou devant - se dégager rapidement de cette opération. Le montage juridique pourrait aussi permettre un tel rachat entre porteurs existants ou nouveaux (à agréer alors selon un mécanisme à définir) permettant ainsi à des personnes de ne pas se sentir bloquées par un investissement trop long, ce qui pourrait être un frein à la souscription.
3 - Un simple transfert d'épargne existante
C'est bien dans le principe de la "rémunération intéressante" - à un taux supérieur de 1 % à un livret bancaire ordinaire - que réside le mécanisme de lever de fonds rapide. Car il ne s'agit en rien de trouver de "généreux donateurs", mais simplement d'inviter des personnes à transférer une part de leur épargne existante vers un support attractif parce qu'éthique, utile et... plus lucratif. Le frein à un tel "placement" ne serait alors que sa relative faible liquidité (quoique la cession de parts entre porteurs permette de récupérer aisément son avoir), car la "sécurité de la pierre" garantirait le capital. Il n'y aurait donc aucune démarche d'emprunt (toujours très délicate) à faire auprès d'une quelconque banque, ni donc aucun intérêt bancaire (toujours très onéreux) à budgétiser.
4 - Une souscription sécurisée en deux étapes
Pour sécuriser le montage financier, il faudrait procéder en deux étapes : - a) Lancer une pré-souscription de parts de SCI afin de voir si le montant du capital nécessaire à l'opération peut être réuni. Cette pré- souscription n'engage à rien celui qui la signe et n'est qu'indicative de la faisabilité de la chose (pour voir si l'on peut atteindre la masse financière requise). L'appel pour cette pré-souscription se ferait par le réseau militant, notamment au travers de l'outil Internet. - b) Une fois que le seuil du capital nécessaire est atteint (ou, mieux, dépassé de 10 % pour faire face à quelques possibles rétractations) on transformerait les engagements optionnels en engagements fermes par le versement réel des sommes.
5 - Les ressources disponibles
Les ressources financières pour payer les intérêts annuels aux porteurs de parts de SCI, racheter peu à peu celles-ci et payer les charges afférentes à un local proviendraient :
Liens :
- http://sharelex.org/t/quelle-est-la-structure-juridique-la-plus-pertinente-pour-lacquisition-des-locaux-de-maniere-generale/103/2
- http://www.syndikat.org/fr/syndikat_fr/le-fonctionnement-du-syndikat/
- https://vimeo.com/95494996
- http://www.communitylandtrust.fr/experiences--c2/definition-clt-community-land-trust--71
- http://www.communitylandtrust.fr/clt-en-france--c1/les-organismes-fonciers-solidaires-version-francaise-des-community-land-trusts--73
- etic.co
- 1001pact : En investissant dans des PME française, on bénéficie à l'entrée d'une déduction fiscale de 18% du montant investi sur l'IR et de 50% sur l'ISF (avant le 15 juin 2015) (vu sur 1001pact)
- http://rue89.nouvelobs.com/2015/10/14/petit-rien-belges-brisent-speculation-immobiliere-261575
- https://www.wiseed.com/rachetonslaeroportdetoulouse
- https://www.dividom.com/
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